之所以，老房子能够成交，地段占据了第一位，交通，医疗，商业，休闲，教育等，成熟的生活配套，才是老旧小区的最大优势，但凡是缺乏其中的一点，可能价格会更便宜。

鼓楼区的老小区，没有学区和地铁的配套，五凤新村，西河坡下新村，单价仅有9000多；金山的马榕小区，淮安新村，没有学区和商业配套，单价8000元左右；仓山白湖亭附近，二环外的拆迁安置房，后坂新城，黄山新城等，单价10000左右。

价格上可能会上下浮动一些，综合福州所有的老小区，1万/平米的单价，基本能在鼓楼，台江，金山，仓山等中心城区轻松上车。看到这个价位，瞬间觉得老家的房子不香了，在我们南平市，许多县城内的小区，房价都超过1万，你们可别不信。

买老房子的人可不少，一部分来自于真正的刚需，地段比较好，上班方便，上学方便，首付低，周边生活配套齐全，特别适合年轻人。另一部分来自投资客，手上有余钱的老年人，也在虎视眈眈的看着老小区，盯着它们什么时候会拆迁。

认为老房子不值钱，不能买，以后可不能说这种话，毕竟老房子的价值，对于大部分人群来说，也是香饽饽。本月，台江区成交的达道社区，可以做个参考的案例。

成交小区：达道社区；

成交时间：2025年8月；

成交数据：产权77.1平米，3房1厅，中楼层，朝南，简单装修，框架结构，75万，成交单价9728元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌401天时间，业主挂牌价格75万，和成交价格一致，大概率是客户做实出的方式成交，也就是房东承担契税，个税，过户费，中介费等费用。带看客户6次，线上的关注度比较高，浏览人数3239人次，地段好的房子，更受人们的关注。

2、达道社区，位于台江区的中心位置，毗邻在中亭街，文化宫附近，紧挨着地铁1号线达道出入口的位置，出行十分的便利。1998年左右的时间交付，属于拆迁安置房，框架结构，共有7栋楼，471户业主，目前没有物业管理，周边环境较为杂乱。

3、历史成交情况，贝壳平台显示，2024年10月份，56.96平米，66.8万，成交单价11728元/平米。可能是现在的价格实在是太低了，许多业主宁可把房子出租，也不愿意降价出售的原因，成交房源量较少，没有可参考的对比性。

用业主的话来说：既然单价都跌破1万了，我宁可持有在手上，等房子被拆迁，起码也能补个1.5万的价格吧，不至于以后还能降到6/7千/平米吧。

4、不论是刚需/投资买了这套房子，站在小编角度看，都挺划算。75万买入，把房子出租，按照每个月租金1800元回报，和存银行没有什么区别，资产的持有，比现金更有安全感。刚需最适合买中心地段，远一点的地方，工作生活都不方便，低总价投入，抗风险的能力也更强。

购房建议：

尽管存在诸多不足，价格亲民的"老破小"，对刚需购房者仍具有不可忽视的吸引力，主要体现在以下几个方面：

一、门槛优势，最为明显。以鼓楼区五凤小区12042元/平米的单价计算，购买一套75平方米的住房总价约90万元，首付比例按20%计算仅需18万元，远低于同区域新房动辄4万+/平米的价格。这种低总价特性使得资金有限的年轻家庭，或新福州人能够以较低成本，实现在主城区安家的愿望，尤其适合那些"低首付群体"。

二、地段与配套价值，是"老破小"的潜在优势。许多老旧小区位于城市成熟区域，周边生活配套齐全，交通便利。例如金泉小区位于鼓楼区北二环，毗邻天泉路，对面是武警医院，生活便利性较高。五凤小区虽然位于鼓楼区边角位置，但距离东街口、省政府商圈仅约10分钟车程，具有"距离核心商圈近但居住环境相对安静"的特点。这种成熟的区位条件是许多价格更低的新建远郊楼盘所无法比拟的。

三、教育资源，虽然是老破小的传统优势，但需要理性看待。部分老旧小区仍带有学区属性，如五凤小区划片铜盘小学、铜盘中学，虽不是福州顶级学区，但相比鼓楼区以外的学校仍具有一定优势。金泉小区划片屏西小学、铜盘中学，在鼓楼区算不上优质学区，但相比外围区域学校又更好一些。

四、拆迁预期，需要谨慎看待。部分购房者寄希望于老旧小区拆迁获得补偿，但现实是"位于小山坡上的'老破小'拆迁概率很低"，特别是那些已经进行过改造的小区，短期内再次开发的可能性更小。购房者应以居住需求为主要考量，而非博取拆迁收益。